Voir le sommaire Ne plus voir le sommaire
- Que faire en cas de loyer impayé d’un bail commercial ?
- Le recours amiable
- Le commandement de payer
- Impayés d’un bail commercial : la procédure judiciaire
- Le tribunal compétent pour les impayés d’un bail commercial
- L’assignation en référé
- Impayés d’un bail commercial : prescription et assurance
- Prescription loyer impayé bail commercial
- Assurance loyer impayé bail commercial
- Cession d’un bail commercial et loyers impayés
- FAQ
- Quel est le délai pour agir en cas d’impayé de loyer commercial ?
- Peut-on résilier un bail commercial sans passer par le tribunal ?
- Que faire si le locataire est en procédure collective (redressement, liquidation) ?
Un loyer commercial impayé place le bailleur dans une situation délicate : chaque mois d’inaction aggrave la dette et fragilise la procédure de résiliation. Contrairement au bail d’habitation, les impayés d’un bail commercial obéissent à des règles spécifiques issues du Code de commerce, avec des délais et des juridictions propres qu’il est indispensable de respecter pour préserver ses droits.
Comment récupérer des loyers commerciaux impayés ? Quel est le délai de paiemen à respecter avant d’agir ? Voici la procédure complète, étape par étape.
L’essentiel
- La procédure commence par une relance amiable, puis un commandement de payer par commissaire de justice, obligatoire avant toute résiliation.
- Le délai de commandement de payer d’un bail commercial est d’1 mois pour que le locataire régularise sa situation.
- Le tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux est seul compétent, jamais le tribunal de commerce.
- La prescription des loyers impayés pour un bail commercial est de 2 ans.
- En cas d’impayé persistant, la clause résolutoire permet la résiliation automatique du bail si elle figure dans le contrat.
Que faire en cas de loyer impayé d’un bail commercial ?
Le recours amiable
Dès le premier impayé de votre bail commercial, agissez sans attendre. Commencez par une relance téléphonique ou par email pour comprendre la situation : retard de virement, difficulté de trésorerie ponctuelle ou refus de payer. Si cette démarche reste sans effet, envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception.
Cette étape amiable est fondamentale : elle constitue la preuve que vous avez tenté de régler le litige sans recours judiciaire, et elle renforce la crédibilité de votre dossier en cas de procédure. Utilisez un modèle de lettre de mise en demeure adapté au loyer impayé pour formaliser votre demande et mentionner clairement le montant dû, la date d’exigibilité et le délai accordé pour régulariser.
À noter : si votre bail prévoit une caution solidaire, mettez-la en demeure simultanément par lettre recommandée. En cas de commandement de payer ultérieur, celui-ci doit lui être dénoncé dans les 15 jours de sa signification au locataire, sous peine d’inopposabilité.
Le commandement de payer
Si la relance amiable échoue face aux impayés d’un bail commercial, l’étape suivante est le commandement de payer, acte obligatoire prévu par l’article L.145-41 du Code de commerce.
Cette procédure de recouvrement passe par un huissier, qui doit signifier l’acte au locataire.
Bon à savoir : on ne parle plus aujourd’hui “d’huissier de justice” mais de commissaire de justice.
Le délai de commandement de payer d’un bail commercial est d’1 mois : le locataire dispose de ce délai pour régler l’intégralité des sommes dues. Le commandement doit obligatoirement mentionner :
- le montant détaillé des loyers et charges impayés ;
- la clause résolutoire du bail, si elle existe ;
- le délai d’1 mois accordé pour régulariser.
Attention : un commandement qui ne vise pas expressément la clause résolutoire ou qui ne détaille pas les montants dus peut être déclaré nul par le juge. La rédaction doit être précise.
Si le locataire règle la totalité des sommes dans ce délai d’un mois, la procédure prend fin et le bail se poursuit. Dans le cas contraire, la clause résolutoire produit ses effets : le bail est résilié de plein droit.
Impayés d’un bail commercial : la procédure judiciaire
Le tribunal compétent pour les impayés d’un bail commercial
Face aux loyers impayés d’un bail commercial, le tribunal compétent est le tribunal judiciaire, sauf cas particuliers liés aux procédures collectives.
Attention à ne pas saisir le tribunal de commerce par erreur : bien que le locataire soit commerçant, le bail commercial relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire. Les parties doivent obligatoirement être représentées par un avocat.
L’assignation en référé
Passé le délai d’un mois sans régularisation, le bailleur peut assigner le locataire en référé devant le président du tribunal judiciaire pour obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la condamnation au paiement des arriérés et la délivrance d’un titre exécutoire permettant l’expulsion.
Le juge peut toutefois accorder au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu’à 24 mois pour régulariser sa situation, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.
Impayés d’un bail commercial : prescription et assurance
Prescription loyer impayé bail commercial
La prescription des loyers impayés d’un bail commercial est de 2 ans à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’impayé. Passé ce délai, l’action en paiement des loyers est irrecevable. Pour interrompre la prescription de la créance, il faut engager une action en justice ou obtenir une reconnaissance de dette du locataire.
Assurance loyer impayé bail commercial
Une assurance de loyer impayé d’un bail commercial (ou garantie loyers impayés GLI) peut couvrir le bailleur contre les défauts de paiement.
Ces contrats prévoient des conditions strictes : déclaration de l’impayé dans un délai court (souvent 1 à 3 mois selon les contrats), fourniture du bail, des relances et des justificatifs.
En cas de retard de déclaration, les garanties peuvent être perdues, relisez attentivement votre contrat dès le premier impayé.
Cession d’un bail commercial et loyers impayés
En cas de cession d’un bail commercial, les loyers impayés antérieurs à la cession restent en principe à la charge du cédant. Toutefois, le cessionnaire peut être tenu solidairement responsable selon les termes du contrat de cession et l’accord du bailleur. La présence d’arriérés de loyers peut bloquer l’agrément du bailleur à la cession.
FAQ
Quel est le délai pour agir en cas d’impayé de loyer commercial ?
La prescription loyer impayé bail commercial est de 2 ans. Au-delà, l’action est irrecevable. Il est recommandé d’agir dès le premier impayé pour préserver vos droits et ne pas laisser la dette s’accumuler.
Peut-on résilier un bail commercial sans passer par le tribunal ?
Oui, si le bail contient une clause résolutoire et que le commandement de payer est resté sans effet pendant 1 mois. La résiliation est alors automatique de plein droit. Toutefois, le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire pour faire constater cette résiliation et obtenir l’expulsion du locataire.
Que faire si le locataire est en procédure collective (redressement, liquidation) ?
L’ouverture d’une procédure collective suspend toutes les poursuites individuelles des créanciers. Le bailleur ne peut plus agir seul pour recouvrer ses loyers antérieurs : il doit déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire dans les délais légaux.Comment récupérer des loyers impayés en bail commercial ?
