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- Qu’est-ce qu’un recouvrement de loyers impayés ?
- Loyer impayé : comment faire pour procéder au recouvrement ?
- La phase amiable du recouvrement des loyers impayés
- La phase de mise en demeure de paiement des loyers
- La phase judiciaire du recouvrement des loyers impayés
- Comment obtenir le recouvrement des loyers impayés après expulsion ?
Les cas de loyers impayés sont fréquents et peuvent rapidement fragiliser la trésorerie d’un bailleur ou d’un entrepreneur. Pour procéder à leur recouvrement, il existe différentes démarches, amiables ou judiciaires. Que faire en cas de loyer impayé ? On vous explique tout.
Qu’est-ce qu’un recouvrement de loyers impayés ?
Le recouvrement des loyers impayés correspond aux démarches engagées par un bailleur dans le but d’obtenir le paiement des sommes dues par son locataire.
En vertu du contrat de bail, le locataire doit régler son loyer et les charges à la date prévue au contrat. Une fois ce délai passé, le locataire est en situation d’impayé, et le bailleur est donc en droit d’engager des démarches de recouvrement.
Le recouvrement des loyers impayés peut être engagé avant même l’expulsion du locataire. C’est souvent la première démarche à entreprendre, et elle peut s’effectuer en parallèle ou indépendamment d’une procédure d’expulsion.
Loyer impayé : comment faire pour procéder au recouvrement ?
La phase amiable du recouvrement des loyers impayés
Plusieurs étapes sont à suivre pour procéder au recouvrement de loyers impayés. Avant d’engager toute procédure, il est préférable de commencer par une procédure amiable de recouvrement des loyers. En effet, une procédure de recouvrement judiciaire est souvent longue et onéreuse, surtout s’il n’est pas protégé par une assurance spécifique comme une Garantie loyers impayés (GLI).
Il est donc recommandé au bailleur d’essayer de dialoguer avec le locataire afin de comprendre pourquoi ce dernier n’a pas payé son loyer. Il peut l’appeler ou lui envoyer un mail pour engager le dialogue. Ce dialogue peut aboutir à un compromis avec le locataire pour lui proposer par exemple un nouveau délai pour régler ses dettes, voire reporter ces dettes sur le paiement des prochains loyers. Si le locataire et le bailleur s’entendent sur un compromis, alors il est fortement conseillé de le retranscrire par écrit et de faire signer et dater le document par les deux parties.
Bon à savoir : il est possible de demander l’aider d’un commissaire de justice ou d’une société de recouvrement dès la phase amiable du recouvrement des loyers. Leur mission est de chercher une solution amiable avec le locataire, et d’exécuter le reste de la procédure si aucun accord n’est trouvé. Leur intervention engendre néanmoins des frais à la charge du bailleur.
La phase de mise en demeure de paiement des loyers
Si le locataire ne répond pas au propriétaire ou bien s’il n’accepte aucun compromis à l’amiable, alors le bailleur doit lui envoyer une lettre de mise en demeure de paiement des loyers par courrier recommandé. Cette mise en demeure correspond à la première étape de la procédure de recouvrement. Elle permet d’identifier légalement que le bailleur a informé le locataire de la situation des loyers impayés.
La mise en demeure doit indiquer le montant dû par le locataire et le délai de régularisation des loyers avant d’engager la procédure de recouvrement judiciaire. En pratique, il est conseillé d’envoyer cette mise en demeure 15 jours après la date du premier loyer impayé.
En plus de la mise en demeure, le bailleur doit aussi déclarer les loyers impayés auprès de :
- Sa compagnie d’assurance, s’il bénéficie d’une Garantie loyers impayés (GLI). Dans ce cas, l’assurance prend la main sur la procédure de recouvrement des loyers impayés.
- La garantie Visale d’Action logement du locataire, s’il en bénéficie.
- La Caisse des allocations familiales (CAF), si le locataire bénéficie d’une aide pour financer son loyer.
- Le(s) garant(s) du locataire.
Que faire après une mise en demeure sans réponse ? Si à l’issue du délai indiqué dans la mise en demeure, le locataire n’a toujours pas payé son loyer, alors le bailleur doit faire appel à un commissaire de justice. Le commissaire de justice ordonne un commandement de payer en se basant sur la clause résolution du contrat de bail. Celle-ci prévoit la résiliation en cas de non-paiement des loyers. Dans ce cas, le locataire dispose d’un délai de deux mois régulariser sa dette locative.
À noter : le terme de commissaire de justice est la nouvelle appellation d’huissier de justice.
La phase judiciaire du recouvrement des loyers impayés
Si à l’issue du délai de deux mois prévu par commandement de payer, la dette locative n’est toujours pas réglée, alors le commissaire de justice pourra assigner le locataire au Tribunal d’instance. Cette assignation a pour but d’aboutir à la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion du locataire et de condamner le locataire au paiement des loyers dus, voire d’éventuels dommages et intérêts.
Toutefois, si le bail ne comporte pas de clause résolutoire, alors la résiliation du bail et la condamnation pour loyer impayé du locataire à quitter les lieux ne sont pas automatiques. Le juge va examiner la situation du locataire et les demandes du bailleur. Dans ce cas, le juge peut décider de :
- Résilier le contrat de bail et prononcer l’expulsion du locataire si ce dernier n’est pas en mesure de rembourser sa dette locative.
- Accorder un délai de paiement si le locataire peut rembourser sa dette. À défaut, le bail sera résilié de manière automatique.
Cependant, une fois expulsé, il arrive que le locataire ne respecte pas son obligation de paiement.
Comment obtenir le recouvrement des loyers impayés après expulsion ?
Il existe deux méthodes pour procéder au recouvrement des loyers impayés après expulsion :
- Recouvrement par saisie vente : dans ce cas, le commissaire de justice délivre au locataire un commandement de payer aux fins de saisie-vente. Concrètement, ce document avertit le locataire que ses biens pourront être saisis dans un délai de huit jours s’il ne règle pas sa dette. Si le locataire n’a toujours pas payé une fois ce délai passé, alors le commissaire de justice établit un procès-verbal de saisie et fait un inventaire des biens concernés. Les biens sont vendus à l’amiable ou aux enchères dans un délai d’un mois généralement. Les résultats de la vente permettent de rembourser tout ou partie des loyers dus.
- Recouvrement par saisie-attribution : cela permet de récupérer les loyers impayés en prélevant directement les sommes sur les revenus ou le compte du locataire. Deux types de saisie-attribution existent. Tout d’abord, il existe la saisie sur le compte bancaire. Le bailleur informe le locataire par courrier, et adresse un procès-verbal de saisie attribution à l’établissement bancaire. Ensuite, il existe la saisie-attribution sur salaire. Depuis le 1ᵉʳ juillet 2025, la nouvelle loi sur les loyers impayés a simplifié cette procédure. Le propriétaire peut dorénavant solliciter un commissaire de justice sans passer par le juge pour obtenir la saisie sur salaire.
Bon à savoir : il existe des biens insaisissables. En effet, la loi protège les meubles indispensables à la vie courante, tels que le lit, les vêtements, l’électroménager de première nécessité, ainsi que les objets strictement personnels.
