La saisie-immobilière : comment ça fonctionne ?

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• Qu’est-ce qu’une saisie-immobilière ?
• Quels sont les bien immobiliers pouvant être concernés par une saisie-immobilière ?
• Quelles sont les conditions pour procéder à une saisie-immobilière ?
• Quelles sont les étapes de la saisie-immobilière ?
• Étape 1 : le commandement de payer
• Étape 2 : les formalités préalables à la vente
• Étape 3 : l’audience d’orientation
• Étape 4 : la vente du bien immobilier

Votre client refuse de régler les factures impayées malgré une injonction de payer ? Il est possible de recourir aux saisies de commissaires de justice.

En cas d’impossibilité de rembourser les dettes, les biens immobiliers d’une personne peuvent être saisis, c’est ce qu’on appelle la saisie-immobilière. Qu’est-ce qu’une saisie-immobilière ? Quelles sont les étapes de la saisie-immobilière ? Que se passe-t-il après une saisie-immobilière ? On fait le point.

MINI-SOMMAIRE :

1. Qu’est-ce qu’une saisie-immobilière ?
2. Quels sont les bien immobiliers pouvant être concernés par une saisie-immobilière ?
3. Quelles sont les conditions pour procéder à une saisie-immobilière ?
4. Quelles sont les étapes de la saisie-immobilière ?

Qu’est-ce qu’une saisie-immobilière ?

La saisie-immobilière est une procédure judiciaire qui consiste à saisir les biens immobiliers du débiteur dans l’optique de les vendre afin de rembourser les dettes des créanciers. Ce type de saisie ne peut être initié que par une action en justice.

En effet, la saisie-immobilière peut être envisagée lorsque votre client a reçu de nombreuses demandes infructueuses de payer les sommes dues, au moyen par exemple de lettres de relance et de mise en demeure. 

Quels sont les bien immobiliers pouvant être concernés par une saisie-immobilière ?

Tout bien immobilier dont vous êtes propriétaire, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un parking, est susceptible d’être saisi, que ce bien immobilier soit habité ou non. Cependant, la valeur du bien immobilier saisi doit être approximativement équivalente au montant de la dette à rembourser. 

De plus, il est important de prendre en compte que cette mesure judiciaire ne peut pas être décidée unilatéralement par le créancier. En effet, seul le juge chargé du litige a le pouvoir de se prononcer sur la saisie ou non d’un bien immobilier. Plus précisément, c’est le juge de l’exécution (JEX) du lieu où est situé l’immeuble qui détient la compétence pour déclarer la saisie d’un bien immobilier. De même, lors de la saisie immobilière, le montant minimum du prix de vente sera aussi fixé par le juge. 

À noter : dans certains cas, des biens immobiliers bénéficient d’une certaine protection et sont par conséquent insaisissables. Par exemple, il est interdit de saisir la résidence principale de l’entrepreneur individuel. 

Quelles sont les conditions pour procéder à une saisie-immobilière ?

Les conditions suivantes doivent obligatoirement être remplies pour procéder à une vente immobilière par saisie :

• la créance doit être certaine, liquide et exigible ;
• le créancier doit disposer d’un titre exécutoire ;
• la saisie doit porter sur un bien immobilier dont la valeur est équivalente à la dette.

Par exemple, un créancier ne peut pas entreprendre la saisie d’une maison évaluée à 400 000 € si le litige concerne le non-paiement d’une dette de 15 000 €.

Ces conditions à remplir serviront également de preuve pour engager la procédure puisque les créanciers ne peuvent pas faire valoir leurs droits s’il n’y a pas de preuves concrètes de l’existence de la dette et du non-paiement à la date d’échéance. Ce n’est que lorsque ces éléments pourront être démontrés que celui-ci pourra saisir le juge. 

Quelles sont les étapes de la saisie-immobilière ?

Étape 1 : le commandement de payer

La première étape de la saisie-immobilière est de faire délivrer un commandement de payer par le commissaire de justice. Ce commandement de payer valant saisie-immobilière ordonne à votre client de régler les sommes dues dans un délai de 8 jours, au risque de voir ses biens immobiliers saisis. 

Bon à savoir : avant, les saisies étaient réalisées par un huissier de justice. Cependant, depuis le 1ᵉʳ juillet 2022, la profession de commissaire de justice a été créée. Celle-ci est le résultat de la combinaison des métiers d'huissier de justice et de commissaire-priseur judiciaire.

Le commandement de payer doit notamment préciser :

• la désignation de l’avocat du créancier ;
• la mention de la date et la nature du titre exécutoire qui permet la délivrance du commandement de payer ;
• le montant des sommes dues, ainsi que les intérêts moratoires ;
• la possibilité de saisir la commission de surendettement des particuliers.

Attention : il est important que le commandement de payer comporte l’ensemble des mentions obligatoires au risque que la procédure de saisie soit annulée.

En outre, le commandement de payer doit être publié à la publicité foncière dans les deux mois de sa signification. Dès lors que cette démarche est effectuée, l’immeuble devient indisponible, le débiteur ne peut alors plus le vendre ou le donner.

Étape 2 : les formalités préalables à la vente

Lorsque votre débiteur ne vous a toujours pas remboursé malgré le délai accordé par le commandement de payer, il convient de préparer les formalités préalables à la vente par saisie-immobilière. 

Celles-ci sont les suivantes :

• le commissaire de justice doit établir un procès-verbal descriptif des lieux ;
• un cahier des conditions de vente doit être rédigé par l’avocat du créancier afin de préciser les modalités de la vente du bien immobilier ;
• enfin, il faut établir une déclaration de créance.

Étape 3 : l’audience d’orientation

Vous devez ensuite assigner votre débiteur à comparaître à une audience d’orientation dans un délai de 2 mois suivant la publication à la publicité foncière.

À noter : l’assignation doit être délivrée à votre débiteur au moins 1 mois avant la date de l’audience.

L’audience d’orientation permet au juge d’entendre les parties et de connaître les éventuelles contestations. À l’issue de l’audience, ce dernier peut prendre plusieurs décisions :

• autoriser la vente amiable du bien immobilier ;
• ordonner la vente forcée ;
• ou encore mettre fin à la procédure d’exécution.

Étape 4 : la vente du bien immobilier

À la suite de la saisie-immobilière, une vente doit être organisée afin d’obtenir un prix de vente qui permettra le remboursement les créances.

Dans le cas où le juge a opté pour une vente amiable, il fixe un prix minimum de vente du bien immobilier. Le juge fixe également une nouvelle audience dans les 4 mois suivants dans le but de s’assurer que le bien a été vendu. Dans le cas contraire, le juge ordonnera la vente forcée de l’immeuble.  

En revanche, en cas de décision de vente forcée aux enchères, le juge fixe une date de vente. L’annonce doit alors être publiée par l’avocat du créancier afin d’en informer les éventuels acquéreurs. L’acquéreur qui fait la meilleure offre devient propriétaire du bien, et à défaut d’acquéreur, c’est le créancier qui devient propriétaire.

Dans le cas où la saisie vente immobilière ne couvre pas la dette, le propriétaire reste redevable de la somme restante. En effet, lorsqu’il reste des dettes après la saisie-immobilière, sachez qu’il existe d’autres possibilités de recouvrer vos créances. Il est possible de réaliser en complément une saisie sur compte bancaire ou une saisie sur salaire.